הנדל"ן בטביליסי מתפתח בשנת 2024 בתוך שינויים משמעותיים.

שוק הנדל"ן למגורים בטביליסי מתפתח בשנת 2024 בתוך שינויים משמעותיים. בהתבסס על נתוני המחצית הראשונה של השנה, אנו יכולים לנתח מגמות קיימות ולבצע תחזיות לרבעון האחרון של השנה. שקול ארבעה היבטים מרכזיים שישפיעו על הדינמיקה בשוק.

דינמיקת מחירים ומגמות צפויות

במחצית הראשונה של 2024 חלה עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן למגורים בטביליסי. נכון לחודש מאי, המחיר הממוצע המשוקלל עמד על 1,270 דולר למ"ר, עלייה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עליית המחירים בפלח השוק הראשוני הייתה מרשימה עוד יותר ועלתה ב-21.8% מתחילת השנה.

מגמה זו מצביעה על כך שעדיין קיים ביקוש גבוה בשוק, מה שמסייע להמשך מגמת עליית המחירים. עם זאת, ישנם מספר גורמים שעשויים להאט את קצב עליית המחירים ברבעון האחרון של השנה:

1. עונתיות – בתקופת החורף הפעילות בשוק הנדל"ן יורדת באופן מסורתי.
2. אי ודאות כלכלית – אתגרים כלכליים גלובליים עשויים להשפיע גם על השוק המקומי.
3. גידול בהיצע – השלמת בנייה חדשה מגדילה את ההיצע בשוק.
4. תנודות בשער החליפין – שינויים בשער החליפין GEL יכולים להשפיע על קבלת החלטות.

בהתחשב בגורמים אלה, סביר להניח שקצב עליית המחירים ברבעון הרביעי יואט ויהיה בטווח של 2%-3%. עם זאת, יש לציין כי השוק עדיין צומח וקצב הצמיחה השנתי עשוי לעלות על 10%.

על מנת לקבל כל הזמן מידע מדויק על הדינמיקה של המחירים, לדעת במחוז אתה מעוניין, איך הערך של הנדל"ן משתנה, אתה יכול SS. השתמש בשירות פרימיום ב- GE, הכולל ניתוח מחירים יחד עם תכונות נחוצות רבות.

מאזן ביקוש-אספקה ופעילות בשוק

במחצית הראשונה של 2024 נצפתה פעילות גבוהה בשוק. מספר הדירות שנמכרו במאי עמד על 3,197, נמוך ב-7.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך סך הדירות שנמכרו בחמשת החודשים הראשונים של השנה עמד על 15,920, עלייה של 0.8% לעומת השנה הקודמת.

יש לציין כי גידול זה נבע במלואו מפעילות השוק הראשוני (+8.1% y/y), בעוד שבשוק המשני נרשמה ירידה של 5.1%. זה מצביע על עניין גובר בפרויקטים חדשים.

הרבעון הרביעי עשוי להתייחס ל:

• גידול בהיצע – מספר היתרי הבנייה שהונפקו בשבעת החודשים הראשונים של השנה נמוך מעט מהשנה הקודמת, אך פרויקטים רבים יושלמו עד סוף השנה.
• שיעורי הלוואות משכנתא – אם הבנק הלאומי ימשיך למתן את המדיניות המוניטרית, הדבר יכול להשפיע על שיעורי המשכנתאות ולהגדיל את הביקושים.
• פעילות משקיעים זרים – בהתחשב במצב הגיאופוליטי, העניין של משקיעים זרים בנדל"ן טביליסי עשוי לגדול.

בהתחשב בגורמים אלה, צפוי כי השוק יישאר פעיל ברבעון הרביעי, אם כי הוא עשוי להיות נחות מעט מנתוני המחצית הראשונה של השנה. נפח השוק צפוי להיות גבוה שוב – בחמשת החודשים הראשונים של 2024 עמד נפח השוק על 1.21 מיליארד דולר, גבוה ב-5.8% מהתקופה המקבילה אשתקד.

מגמות גיאוגרפיות ופופולריות של מחוזות

נכון לשנת 2024,  דידי דיגומי (22% מסך המכירות) וסבורטלו (16%) מובילים לפי מכירות הנדל"ן בטביליסי  . מגמה זו צפויה להימשך עד סוף השנה, אם כי ייתכנו כמה שינויים:

1. הפופולריות הגוברת של מחוזות מרכזיים – Mtatsminda, Vake ו– Vera יכולה להיות אטרקטיבית יותר למשקיעים, במיוחד בפלח הפרימיום. לדוגמה, בחודש מאי, מחיר המכירה הממוצע ב- Vake היה 2,327 $ למ"ר ו- 2,938 $ ל- mtatsminda.
2. אזורים מתפתחים חדשים – חלקים בודדים של איסאני, סמגורי וגלדאני עשויים להפוך לאטרקטיביים יותר בשל פרויקטי תשתית חדשים. לדוגמה, בסמגורי, למרות המחיר הממוצע הנמוך (1,018 דולר למ"ר), המכירות נמצאות במקום השלישי.
3. הגדלת החשיבות של אזורים פרבריים – עניין מוגבר בבתים פרטיים בתקופה שלאחר המגיפה עשוי להשפיע על הפופולריות של פרברי טביליסי.

ברבעון הרביעי צפויות מגמות אלה להבליט עוד יותר, מה שעשוי לבוא לידי ביטוי בבידול מחירים לפי מחוזות. יהיה מעניין במיוחד לראות כיצד הספרה הגדולה תשמור על עמדת ההובלה, שבה המחירים נמוכים יחסית (963 דולר למ"ר) ומספר המכירות הוא הגבוה ביותר.

השקעות ופעילות ענף הבנייה

לפעילות ענף הבנייה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן. בחמשת החודשים הראשונים של 2024, מספר היתרי הבנייה שהונפקו בטביליסי היה נחות מעט מהשנה הקודמת – על פי המידע הזמין לציבור, הונפקו 95 היתרים חדשים לבניית פרויקטים למגורים, בשטח מגורים כולל של 811,613 מ"ר, שהם 3.1% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.

המגמות הבאות צפויות ברבעון הרביעי:

• השלמת פרויקטי פיתוח גדולים – כאמור, יש להשלים עד סוף השנה מספר פרויקטים רחבי היקף, אשר יגדילו את ההיצע לשוק. הדבר עשוי להשפיע על המחירים במגזרים בודדים.
• חיזוק מגמת "הבנייה הירוקה" – התעניינות גוברת בפרויקטים חסכוניים באנרגיה וידידותיים לסביבה. מגמה זו עשויה להפוך לגורם חשוב בהחלטות המשקיעים.
• השפעת יוזמות המדינה – ניתן להודיע על תוכניות חדשות או הטבות המעודדות בנייה והשקעה. זה יהיה חשוב במיוחד לנוכח אי הוודאות הכלכלית.
• דינמיקת עלויות הבנייה – נכון לחודש אפריל, מדד עלויות הבנייה עלה ב-4.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עלייה זו עשויה להשפיע על המחירים הסופיים, במיוחד במתקנים חדשים שנבנו.

סיכום והמלצות

ברבעון הרביעי של 2024 צפוי שוק הנדל"ן למגורים בטביליסי לשמור על מגמת צמיחה מתונה. קצב עליית המחירים צפוי להאט, אך יישאר ברמה חיובית. העדפות גיאוגרפיות עשויות להשתנות מעט לטובת אזורים חדשים מתעוררים. פעילות ענף הבנייה והשלמת פרויקטים חדשים ישפיעו על ההיצע, מה שעשוי להשפיע על דינמיקת המחירים במגזרים בודדים.

בסך הכל, השוק נותר אטרקטיבי למשקיעים מקומיים וזרים כאחד, אם כי על המשקיעים לקחת בחשבון את הסיכונים הפוטנציאליים ואת פילוח השוק לפי סוגי השכונות והמתקנים.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון מספר גורמים נוספים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על הדינמיקה בשוק ברבעון הרביעי:

• גורמים מקרו-כלכליים – רמת האינפלציה, תנודות שער המטבע וקצב הצמיחה הכלכלית משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן. אם הצמיחה הכלכלית תימשך והאינפלציה תישאר בשליטה, תהיה לכך השפעה חיובית על השוק.
• מדיניות המגזר הבנקאי – הזמינות והתנאים של הלוואות משכנתא קובעים באופן משמעותי את הדרישה. אם הבנקים ישמרו על גישה ליברלית בעת מתן הלוואות משכנתא, זה יעזור לשמור על פעילות השוק.
• השפעת ענף התיירות – הגידול בתזרימי התיירות מגדיל את הביקוש לדמי שכירות לטווח קצר, שבתורו מתמרץ רכישות לצורכי השקעה. סיום עונת התיירות ברבעון הרביעי עשוי לשקף סוג זה של ביקוש.
• תקנות ומדיניות המדינה – לכל שינוי בתקנות הבנייה או בתוכניות המדינה (למשל תוכניות משכנתא מועדפות) יש השפעה משמעותית על השוק.
• מגמת התייעלות אנרגטית – תשומת לב גוברת למבנים חסכוניים באנרגיה יכולה להפוך לגורם חשוב בקבלת החלטות, במיוחד במבנים חדשים.
• השפעת הטכנולוגיות הדיגיטליות – התפשטות פלטפורמות מקוונות וסיורים וירטואליים משנה את הדינמיקה בשוק ומגדילה את אפקטיביות העסקאות.

מומלץ למשקיעים להעריך היטב את הפוטנציאל של כל מחוז ופרויקט. מחירים גבוהים במחוזות מרכזיים (למשל Vake, Mtatsminda) עשויים להיות מפוצים על ידי ביקוש יציב והכנסות גבוהות משכירות. במקביל, אזורים מתפתחים (למשל דידי דיגומי, סמגורי) מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר וסיכויי צמיחה פוטנציאליים גבוהים יותר.

ברבעון הרביעי יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לגורמים עונתיים ולמגמות אופייניות בסוף השנה. לעתים קרובות, בסוף השנה, מפתחים מציעים מבצעים מיוחדים והנחות, אשר עשוי להיות הזדמנות טובה עבור המשקיעים.

בסך הכל, למרות אתגרים מסוימים, שוק הנדל"ן בטביליסי נותר דינמי ומבטיח. עם גישה זהירה וניתוח מעמיק, הן למשקיעים מקומיים והן למשקיעים זרים יש הזדמנות לנצל את הפוטנציאל לצמיחת השוק ולהרוויח הכנסה יציבה בטווח הארוך.

מחבר המאמרלאשה צגרישווילי

. בהתבסס על נתוני המחצית הראשונה של השנה, אנו יכולים לנתח מגמות קיימות ולבצע תחזיות לרבעון האחרון של השנה. שקול ארבעה היבטים מרכזיים שישפיעו על הדינמיקה בשוק.

דינמיקת מחירים ומגמות צפויות

במחצית הראשונה של 2024 חלה עלייה משמעותית במחירי הנדל"ן למגורים בטביליסי. נכון לחודש מאי, המחיר הממוצע המשוקלל עמד על 1,270 דולר למ"ר, עלייה של 13.7% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עליית המחירים בפלח השוק הראשוני הייתה מרשימה עוד יותר ועלתה ב-21.8% מתחילת השנה.

מגמה זו מצביעה על כך שעדיין קיים ביקוש גבוה בשוק, מה שמסייע להמשך מגמת עליית המחירים. עם זאת, ישנם מספר גורמים שעשויים להאט את קצב עליית המחירים ברבעון האחרון של השנה:

1. עונתיות – בתקופת החורף הפעילות בשוק הנדל"ן יורדת באופן מסורתי.
2. אי ודאות כלכלית – אתגרים כלכליים גלובליים עשויים להשפיע גם על השוק המקומי.
3. גידול בהיצע – השלמת בנייה חדשה מגדילה את ההיצע בשוק.
4. תנודות בשער החליפין – שינויים בשער החליפין GEL יכולים להשפיע על קבלת החלטות.

בהתחשב בגורמים אלה, סביר להניח שקצב עליית המחירים ברבעון הרביעי יואט ויהיה בטווח של 2%-3%. עם זאת, יש לציין כי השוק עדיין צומח וקצב הצמיחה השנתי עשוי לעלות על 10%.

על מנת לקבל כל הזמן מידע מדויק על הדינמיקה של המחירים, לדעת במחוז אתה מעוניין, איך הערך של הנדל"ן משתנה, אתה יכול SS. השתמש בשירות פרימיום ב- GE, הכולל ניתוח מחירים יחד עם תכונות נחוצות רבות.

מאזן ביקוש-אספקה ופעילות בשוק

במחצית הראשונה של 2024 נצפתה פעילות גבוהה בשוק. מספר הדירות שנמכרו במאי עמד על 3,197, נמוך ב-7.9% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, אך סך הדירות שנמכרו בחמשת החודשים הראשונים של השנה עמד על 15,920, עלייה של 0.8% לעומת השנה הקודמת.

יש לציין כי גידול זה נבע במלואו מפעילות השוק הראשוני (+8.1% y/y), בעוד שבשוק המשני נרשמה ירידה של 5.1%. זה מצביע על עניין גובר בפרויקטים חדשים.

הרבעון הרביעי עשוי להתייחס ל:

• גידול בהיצע – מספר היתרי הבנייה שהונפקו בשבעת החודשים הראשונים של השנה נמוך מעט מהשנה הקודמת, אך פרויקטים רבים יושלמו עד סוף השנה.
• שיעורי הלוואות משכנתא – אם הבנק הלאומי ימשיך למתן את המדיניות המוניטרית, הדבר יכול להשפיע על שיעורי המשכנתאות ולהגדיל את הביקושים.
• פעילות משקיעים זרים – בהתחשב במצב הגיאופוליטי, העניין של משקיעים זרים בנדל"ן טביליסי עשוי לגדול.

בהתחשב בגורמים אלה, צפוי כי השוק יישאר פעיל ברבעון הרביעי, אם כי הוא עשוי להיות נחות מעט מנתוני המחצית הראשונה של השנה. נפח השוק צפוי להיות גבוה שוב – בחמשת החודשים הראשונים של 2024 עמד נפח השוק על 1.21 מיליארד דולר, גבוה ב-5.8% מהתקופה המקבילה אשתקד.

מגמות גיאוגרפיות ופופולריות של מחוזות

נכון לשנת 2024,  דידי דיגומי (22% מסך המכירות) וסבורטלו (16%) מובילים לפי מכירות הנדל"ן בטביליסי  . מגמה זו צפויה להימשך עד סוף השנה, אם כי ייתכנו כמה שינויים:

1. הפופולריות הגוברת של מחוזות מרכזיים – Mtatsminda, Vake ו– Vera יכולה להיות אטרקטיבית יותר למשקיעים, במיוחד בפלח הפרימיום. לדוגמה, בחודש מאי, מחיר המכירה הממוצע ב- Vake היה 2,327 $ למ"ר ו- 2,938 $ ל- mtatsminda.
2. אזורים מתפתחים חדשים – חלקים בודדים של איסאני, סמגורי וגלדאני עשויים להפוך לאטרקטיביים יותר בשל פרויקטי תשתית חדשים. לדוגמה, בסמגורי, למרות המחיר הממוצע הנמוך (1,018 דולר למ"ר), המכירות נמצאות במקום השלישי.
3. הגדלת החשיבות של אזורים פרבריים – עניין מוגבר בבתים פרטיים בתקופה שלאחר המגיפה עשוי להשפיע על הפופולריות של פרברי טביליסי.

ברבעון הרביעי צפויות מגמות אלה להבליט עוד יותר, מה שעשוי לבוא לידי ביטוי בבידול מחירים לפי מחוזות. יהיה מעניין במיוחד לראות כיצד הספרה הגדולה תשמור על עמדת ההובלה, שבה המחירים נמוכים יחסית (963 דולר למ"ר) ומספר המכירות הוא הגבוה ביותר.

השקעות ופעילות ענף הבנייה

לפעילות ענף הבנייה השפעה משמעותית על שוק הנדל"ן. בחמשת החודשים הראשונים של 2024, מספר היתרי הבנייה שהונפקו בטביליסי היה נחות מעט מהשנה הקודמת – על פי המידע הזמין לציבור, הונפקו 95 היתרים חדשים לבניית פרויקטים למגורים, בשטח מגורים כולל של 811,613 מ"ר, שהם 3.1% פחות מהתקופה המקבילה אשתקד.

המגמות הבאות צפויות ברבעון הרביעי:

• השלמת פרויקטי פיתוח גדולים – כאמור, יש להשלים עד סוף השנה מספר פרויקטים רחבי היקף, אשר יגדילו את ההיצע לשוק. הדבר עשוי להשפיע על המחירים במגזרים בודדים.
• חיזוק מגמת "הבנייה הירוקה" – התעניינות גוברת בפרויקטים חסכוניים באנרגיה וידידותיים לסביבה. מגמה זו עשויה להפוך לגורם חשוב בהחלטות המשקיעים.
• השפעת יוזמות המדינה – ניתן להודיע על תוכניות חדשות או הטבות המעודדות בנייה והשקעה. זה יהיה חשוב במיוחד לנוכח אי הוודאות הכלכלית.
• דינמיקת עלויות הבנייה – נכון לחודש אפריל, מדד עלויות הבנייה עלה ב-4.4% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. עלייה זו עשויה להשפיע על המחירים הסופיים, במיוחד במתקנים חדשים שנבנו.

סיכום והמלצות

ברבעון הרביעי של 2024 צפוי שוק הנדל"ן למגורים בטביליסי לשמור על מגמת צמיחה מתונה. קצב עליית המחירים צפוי להאט, אך יישאר ברמה חיובית. העדפות גיאוגרפיות עשויות להשתנות מעט לטובת אזורים חדשים מתעוררים. פעילות ענף הבנייה והשלמת פרויקטים חדשים ישפיעו על ההיצע, מה שעשוי להשפיע על דינמיקת המחירים במגזרים בודדים.

בסך הכל, השוק נותר אטרקטיבי למשקיעים מקומיים וזרים כאחד, אם כי על המשקיעים לקחת בחשבון את הסיכונים הפוטנציאליים ואת פילוח השוק לפי סוגי השכונות והמתקנים.

עם זאת, חשוב לקחת בחשבון מספר גורמים נוספים שעשויים להשפיע באופן משמעותי על הדינמיקה בשוק ברבעון הרביעי:

• גורמים מקרו-כלכליים – רמת האינפלציה, תנודות שער המטבע וקצב הצמיחה הכלכלית משפיעים ישירות על שוק הנדל"ן. אם הצמיחה הכלכלית תימשך והאינפלציה תישאר בשליטה, תהיה לכך השפעה חיובית על השוק.
• מדיניות המגזר הבנקאי – הזמינות והתנאים של הלוואות משכנתא קובעים באופן משמעותי את הדרישה. אם הבנקים ישמרו על גישה ליברלית בעת מתן הלוואות משכנתא, זה יעזור לשמור על פעילות השוק.
• השפעת ענף התיירות – הגידול בתזרימי התיירות מגדיל את הביקוש לדמי שכירות לטווח קצר, שבתורו מתמרץ רכישות לצורכי השקעה. סיום עונת התיירות ברבעון הרביעי עשוי לשקף סוג זה של ביקוש.
• תקנות ומדיניות המדינה – לכל שינוי בתקנות הבנייה או בתוכניות המדינה (למשל תוכניות משכנתא מועדפות) יש השפעה משמעותית על השוק.
• מגמת התייעלות אנרגטית – תשומת לב גוברת למבנים חסכוניים באנרגיה יכולה להפוך לגורם חשוב בקבלת החלטות, במיוחד במבנים חדשים.
• השפעת הטכנולוגיות הדיגיטליות – התפשטות פלטפורמות מקוונות וסיורים וירטואליים משנה את הדינמיקה בשוק ומגדילה את אפקטיביות העסקאות.

מומלץ למשקיעים להעריך היטב את הפוטנציאל של כל מחוז ופרויקט. מחירים גבוהים במחוזות מרכזיים (למשל Vake, Mtatsminda) עשויים להיות מפוצים על ידי ביקוש יציב והכנסות גבוהות משכירות. במקביל, אזורים מתפתחים (למשל דידי דיגומי, סמגורי) מציעים מחירי כניסה נמוכים יותר וסיכויי צמיחה פוטנציאליים גבוהים יותר.

ברבעון הרביעי יש להקדיש תשומת לב מיוחדת לגורמים עונתיים ולמגמות אופייניות בסוף השנה. לעתים קרובות, בסוף השנה, מפתחים מציעים מבצעים מיוחדים והנחות, אשר עשוי להיות הזדמנות טובה עבור המשקיעים.

בסך הכל, למרות אתגרים מסוימים, שוק הנדל"ן בטביליסי נותר דינמי ומבטיח. עם גישה זהירה וניתוח מעמיק, הן למשקיעים מקומיים והן למשקיעים זרים יש הזדמנות לנצל את הפוטנציאל לצמיחת השוק ולהרוויח הכנסה יציבה בטווח הארוך.

מחבר המאמרלאשה צגרישווילי